编者按:面对"拐点论"，包括厉以宁、张兆安、张泓铭等在内的知名专家都给出了相同的答案：房价"拐点"尚未真正到来。面对"拐点论"，包括厉以宁、张兆安、张泓铭等在内的知名专家都给出了相同的答案：房价"拐点"尚未真正到来。更有甚者说,房地产市场长期上升的势头将难以改变，2020年房价将再翻番。

楼市进入“冰冻期”——是又一个“烟幕弹”

　　中国楼市，真的很奇怪。3月2日，笔者留意到两条有关楼市的新闻。一则是说春节前后，广州楼市一片凄风冷雨。尽管楼市冰封，但外资对于国内房地产市场依然显示出前所未有的热情，他们正等待着投资机会。另一则是说地产商碧桂园集团创始人杨国强很热心，他打算买下一千多亩地，让在广州的外来人口可以成本价买到房。

　　这两条一冷一热的新闻，让人颇有些感慨。假若每一个房地产商都能这么有社会责任感，或许楼市就不会进入什么冰冻期了。如果外来人口都能买到房子，楼盘又何愁卖不出去呢？

　　实际上，根据一些过时的或是随心所欲的数据，结合一些极端个案，然后拼凑出楼市进入冰冻期这类伪问题、伪观点的做法，并不少见。如果回顾中国楼市发展史，我们就会发现，近些年来，每每调控进入关键时期，总会有"冰冻期"这种似曾相识的伎俩出现--2005年中，上海等大城市的房价一路阴跌，甚至在短时间内出现大跌。

　　但无论如何，我们必须对当下的楼市状况有足够清醒的认识。笔者以为，所谓的"冰冻期"之说，只是一种博弈手段，是地产商在释放"烟幕弹"：现在调控措施已经见效，调控目的已经达到，可以适时收兵了。他们这样做，目的很明显，那就是要努力阻止更多的后续调控政策出台，拼命保住自己辛苦吹大的房地产泡沫。

　　因为纵观目前仍然高不可攀的房价就可以说明这一切，即使是略有些微下调，也只是房地产商混淆视听的数字游戏，对老百姓来说还是"难以承受之重"。否则杨国强就不会说"月入4000多元的家庭，也可以在广州拥有自己的房子"--其言外之意则可以理解为，目前在广州月入4000多元，是难以买到房子的。那么，照现在这种房价，住房消费的刚性需求，必然是难以启动的。所以目前楼市进入冰冻期只不过是针对房地产商而言，对老百姓根本就没有任何意义和价值。而楼市是否真的进入冰冻期，不是房地产商说了算，而是老百姓说了算。面对当前楼市的低迷景象，我们切不可麻痹大意，放松警惕，更不可就此"偃旗息鼓"，降低调控力度。如果这样，那么我们所面临的，很有可能将是房价上涨在经过短暂休整冬眠之后的又一次卷土重来。

　　我们必须旗帜鲜明地指出，楼市并没有进入冰冻期。如果非要给出这样的结论，也只能印证出宏观调控的作用正在发酵，使房地产开发商们开始感到了压力。因此，要真正实现遏制房价过快上涨的宏观调控目标，有必要加大调控力度，防止投机性资金进入楼市，同时更合理地调整住房消费结构，以提高适合中间阶层消费的住房供应量，让中国房地产业的发展告别疯狂，进入常态发展。

　　代表委员齐声否认楼市拐点论

　　面对"拐点论"，包括厉以宁、张兆安、张泓铭等在内的知名专家都给出了相同的答案：房价"拐点"尚未真正到来。面对"拐点论"，包括厉以宁、张兆安、张泓铭等在内的知名专家都给出了相同的答案：房价"拐点"尚未真正到来。

　　[编者按]

　　楼市是否真的出现"拐点"？今年楼市到底怎样走？在全国两会现场，房价是代表委员们关注的热点之一。

　　不过面对"拐点论"，包括厉以宁、张兆安、张泓铭等在内的知名专家都给出了相同的答案：房价"拐点"尚未真正到来。

　　代表委员的看法在上海业内得到了印证：包括易居房地产研究院等业内人士表示，2008年，上海中心城区一手房将难求。

　　代表委员齐声：房价"拐点"尚未真正到来

　　□特派记者李芹 申延宾 周凯

　　晨报讯去年年末，万科集团掌门人王石的房市"拐点论"以及万科楼盘带头降价等事件，让本就温度居高不下的楼市卷入了新一轮价格迷雾。而在全国两会现场，房价也是代表委员们关注的热点之一。

　　面对"拐点论"，包括厉以宁、张兆安、张泓铭等在内的知名专家都给出了相同的答案：房价"拐点"尚未真正到来。

　　"我们经常可以看到商场里有部分产品在打折，但我们从来就没有就此认为这类商品的价格拐点来了。"全国人大代表、民建上海市委副主委、上海市政府发展研究中心咨询部主任张兆安表示，近期一些房价打折的现象并不意味着"拐点"的到来。

　　张兆安表示，从楼市的供给看，受土地因素制约，楼市的供给曲线肯定是向下走。但从楼市的需求看，市场需求仍然旺盛。"虽然近来房产交易量比较低，但市场上的潜在需求仍然很大，一旦出现机会，这些潜在需求就会转变成实在需求，而且这种需求从长期来看将一直存在。"

　　在做客新浪网谈及房价时，全国政协委员、著名经济学家厉以宁明确表示，没有看出房价处于"拐点"。厉以宁表示，房价的整个问题由供求决定，供求紧张才会让房价上涨。

　　来自民建上海市委的全国政协委员张泓铭另一个身份是上海社科院城市与房地产研究中心主任，其历来关注房地产市场的发展。张泓铭认为，房价的"拐点"需要从多方面、多角度地完整理解，不能简单地以房价绝对值的是否下降、房价短期内的变化、少数楼盘的价格变化来判断。

　　上海30楼盘价格调查：中心区依然坚挺

　　□晨报记者徐运 李欣欣

　　万科打折促销余波未平，跟进的开发商也频频将优惠促销的短信群发到市民的手机上。楼市的拐点是否真的来临？面对成交量持续四个月下滑，目前上海楼市的价格走势究竟怎样？

　　对上述问题，记者近日通过实地走访楼盘售楼处，先后调查了30个新近开盘的楼盘。调查显示，本市外环外周边板块的房价有所松动，但中心城区的一二手房价格依然坚挺。

　　中心区依然坚挺

　　"手续都办好了，房产证过几个星期就可以拿到了。"昨日中午11点，当记者来到静安区某新开楼盘的售楼处时，售楼人员正满面春风地送走两名购房者。走进售楼处，四张小桌子旁都坐着看房者。

　　"这是资料，你可以拿一份。"

　　一位中年销售人员漫不经心地应付着记者。"万科都在打折了，你们的房价可以谈么？"记者试着问。"你觉得可能吗？这是啥地段？越往后只有涨的份。"抛下这句话，这位中年售楼人员不愿再理会记者，而是忙着去接待别的购房者了。

　　记者随后又走访了位于黄浦、徐汇、普陀的一些楼盘的售楼处。记者发现，这些中心城区的楼盘价格都非常坚挺。

　　随后，记者的调查范围又进一步扩大，并在内环、内外环之间以及外环以外的区域，分别选取了一些新近开盘的楼盘进行调查。在记者累计调查的30个楼盘中，与上一批房源推出的价格相比，有12个楼盘涨价，占被调查楼盘的40%；3个楼盘的价格下跌，其余楼盘价格基本持平。

　　二手房并未显现普降

　　在新闸路的一个楼盘附近，五家房产中介门店一字排开。昨日上午，记者来到这里发现，中介生意清冷，门可罗雀。记者走过其中一家门店的"门窗贴"前时稍稍放慢了脚步，立在门外的一名工作人员马上殷勤地走过来，欲拉记者进店面谈。

　　进门之后，记者发现这家中介门店内没有顾客，七八个工作人员都挺清闲。拉记者进店的业务员对记者实话实说，"整个2月份我只做了一单生意。"

　　大型房产中介公司中原地产和信义房产近300家门店的调查显示，整个2月二手房成交量与1月相比，降了三成左右。从成交的案例来看，多数房源成交价格稳定，尤其是中心城区的多数房源成交价格基本与去年七八月成交价格持平。相比而言，中外环区域除松江九亭二手房价格略有松动外，其他区域价格与今年1月持平，普降现象并未显现。

　　[未来走势]

　　新盘集中上市短期内或有促销高潮

　　□晨报记者徐运

　　3月至4月初，本市楼市将迎来一个供应小高峰，其中本月至少有30个楼盘将推出新房源。新盘的集中上市，短期内的供应量增大，是否会令房价有所松动？

　　对此，业内人士分析说，虽然往后的一两个月上海楼市可能会迎来促销高潮，但今年中心城区一手房将难求。

　　集中上市或有促销高潮

　　网上房地产数据显示，3月至4月初，本市新房上市量比前期将有明显增加，其中本月至少有30个楼盘将推出新房源。

　　这些即将推出的新楼盘分布在松江、静安、闸北、长宁、浦东、宝山等9个区，其中宝山地区最多。

　　对未来房价走势，佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，由于市场对房价的短期预期从看涨转为看平，甚至看跌，因此，在往后的一两个月内，开发商还需以各种手段来激活市场，因此上海楼市可能会迎来促销高潮。

　　中心城区供应仍偏紧

　　日前，上海市房地局公布了今年的住房建设计划：全年竣工住房面积(含配套商品房)将有约2500万平方米，其中约750万平方米位于浦东、黄浦等10个中心区。

　　据易居房地产研究院统计，2007年传统市中心5区黄浦、卢湾、静安、徐汇、长宁的成交量为179.51万平方米，而2007年度的供应量却仅为94.95万平方米。

　　对此，易居房地产研究院分析师张毅松表示，根据规划，上述五区的新开工面积为75万平方米，随着存量在2007年消耗巨大，2008年中心城区一手房将难求。

　　而上海中原地产副总经理陈宇珏则认为，中心区域的二手房价格仍将保持坚挺，"目前中心城区不论是一手新房的供应量还是二手现存房源的挂盘量都较少，而需求量则较大，因此目前中环内尤其是内环内的价格将难以下滑。"

　　陈宇珏同时表示，中外环之间的房价会有微调，但受影响最大的还是外围区域。"由于今年接近70%左右的新增供应量都会集中在外环线以外，这一区域的楼盘价格应该会出现明显的松动。"

　　[晨报观察]

　　今年究竟该不该买房

　　晨报记者唐佳报道 2007年底王石提出楼市"拐点论"以后，有关这个话题的辩论众说纷纭、莫衷一是。一方是持币观望，一方是推迟开盘；一面是打折促销，一面是成交萎缩；那么，2008年究竟该不该买房？

　　其实，与以往历次房价争论相比，这场持续发酵的争论并无太多新意。支持"拐点论"的理由无非是国际经济形势不乐观、国内高房价不合理、国家政策调控力度有可能加大等等；而反对"拐点论"的理由，也无非是中国经济高速发展且后劲十足、城市化有待大发展等等。

　　值得注意的是，对于同样的信息，不同的人有时会得出截然相反的趋势判断，除了自己所代表的利益以外，个人的气质也起了很大的作用。

　　就拿楼市"拐点论"来说，对于悲观派来说，即使"拐点"在未来一段时间内没有出现，他们还是可以说：这种"拐点"终究会出现的，只是延迟了而已。

　　反之，对于乐观派来说，即使"拐点"已经出现，他们也仍然会说：长期来看，房价总是会上涨的，与其到时候再买，不如现在买。即使是不具备任何市场知识的人都能看出，上述两者都是正确的，或至少都没有什么错。

　　因此，对于本身不是业内人士的普通人来说，重要的问题其实不是"拐点论"的正确与否，而是2008年该不该买房。记者的看法是，如果你是要搞投资，则2008年肯定不是买房的好时机；如果你是买了自住，则能拖几个月观望一下最好，不能拖必须现在买也不会有太大的损失。因为明智的投资既应该选择正确的时机，又应该选择比较好的投资品；而自住则是消费，居住这种消费不存在替代品，可选择的时机也相当狭窄。

　　房价下跌希望恐将破灭 未来或十年将更加残酷

　　对于翘首期望房价下跌的中国居民来说，现实无疑是残酷的：据中国发改委日前公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，持续上涨的房价不但没有出现下降，而且继续攀升：今年前4个月，新建商品住房销售价格涨幅在6.0%左右波动，其中，4月份新建商品住房销售价格同比上涨5.3%，而且环比上涨0.7%，涨幅比上月高0.2个百分点。

　　对于翘首期望房价下跌的中国居民来说，现实无疑是残酷的：据中国发改委日前公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，持续上涨的房价不但没有出现下降，而且继续攀升：今年前4个月，新建商品住房销售价格涨幅在6.0%左右波动，其中，4月份新建商品住房销售价格同比上涨5.3%，而且环比上涨0.7%，涨幅比上月高0.2个百分点。

　　不过，对于在绝望中希望未来房价将会下跌的中国居民来说，未来的十年之内似乎却更为残酷：上周二来自教育部的消息说，今年全国普通高校招生报名人数首次超过1000万，创历史新高。

　　报名参加高考人数与中国房价表面上似乎是风马牛不相及的两个问题，但事实上两者的关系却是如影随形。超1000万中国高考考生，基本是19岁左右的青少年，不管这些学生能不能全部考上大学，但他们都将在未来的1-4年进入中国的劳动力市场，而6-10年后，这些人都将进入婚嫁年龄，而且随着中国的城市化进程，这些人中的绝大多数今后都将集中在中国的城市中，从而支撑着中国房市的需求。

　　更令人沮丧的是，据教育部考试中心主任戴家干介绍，明年参加高考的考生人数可能将继续刷新今年的纪录。同样道理，这些人都是2-5年后全部进入劳动力市场，7-11年后进入适婚年龄。

　　如果追溯2002年以来中国报名参加高考的人数，结果或许更令人灰心。2002年全国参加高考报名人数仅为527万人，而2003年却攀至613万人，到2004年升至723万人，2005年跃为867万人，而2006年则高达950万人，除去重复计算的历届生，近年来报考人数仍是一年一个台阶。虽然明年中国参加高考的考生将是最近几年的波峰，但此后肯定也不会骤然下降。

　　可以想象，在目前青壮年的"就业高峰"远未到来之前，中国的房价已经被推高至不可承受之重，而一旦这些人口进入劳动力市场，中国房价的下跌空间肯定将被封死，虽然目前中国的房价已经是人人喊打。

　　当然，影响房价的因素还有很多，国家的调控政策、国际经济环境、经济周期的轮回等，都会直接或间接影响到房价的涨跌，但是从根本上看，最后决定着中国房价涨跌的关键，仍将是供给与需求的关系。更为重要的是，在这些潜在劳动力的背后，却是一个很简单的宏观经济学定律：中国将在相当长时间保持着高储蓄率和巨额的经常项目顺差，目前困扰着中国的流动性过剩还将在相当长时间内延续，包括房市和股市的资产仍将被泛滥的资金重估。

　　以这些学生为例，很明显，这些人都是独生子女，如果等这些青少年参加工作，一家人基本上都是储蓄，而只有少许消费，这样中国的国民总储蓄将会进一步走高，如果中国的投资未能同步跟上，根据著名的国民经济恒等式，储蓄大于投资，最后就是贸易顺差。而且储蓄越多，顺差越大。

　　很显然，在人民币的汇率完全浮动之前，贸易顺差的结果，将是外汇占款的飙升，然后又是流动性泛滥、贷款膨胀，固定资产投资和资产价格又将是有米之炊。

　　虽然在中国对公众宣称房价继续上涨，需要一定的勇气，但是在目前的情况下，房价要想下跌，除非中国政府有回天之力，也许你不相信，但是现实将会告诉你。

　　房价将随收入增加持续上涨 2020年将再翻番

　　从历史数据可以看出，房价与我们的收入、本身租赁价格有着密切的关系，伴随着收入的增多、租金的上涨，房价无不以上涨来做回应。而从未来来看，种种迹象表明，房地产市场长期上升的势头将难以改变，2020年房价将再翻番。

　　房价的上涨与国民经济总体的发展趋势相一致，这从城市居民可支配收入增长与房价同步增长的情形可以得到印证。而与此同时，房价与住宅租金之间也存在着某种联系，两者很默契。专家表示，房价与租金相互之间有着互动关系，相互促进。

　　专家表示，在未来很长一段时间内，中国的经济将会保持较为稳健的发展态势，虽然在这过程中会出现调整，但是其总体运行趋势不会改变，因为在这种大环境下，房价依然能够保证合理的涨幅。当然，不排除某些上涨过快的区域，在某些特定的时段内盘整。

　　不可否认的是，影响房价的因素有很多，收入的变化只是其中一种，但是我们可以从过去两者之间变化情况，发现一些规律，并以此来作为判断未来楼市变化的一个参考依据。

　　收入和房价同步上涨

　　李铭是上海一所中学的老师，三年前他的月收入不到3000元，加上年终奖，年度总收入也只有4万元出头。而在2007年，他的年度总收入已经达到了6万多元。收入增加了，上海的房价也在上涨，他发现自己居住的小区二手房价，已从三年前的8000元/平方米，涨到了现在15000元/平方米。

　　我们通过对比北京、上海、广州三个城市从2000年以来，在过去八年时间内居民可支配收入与房价的发展轨迹之间的关系，发现随着收入的增加，房价也在同步上涨。我们也通过对比图1和图2，可以清晰地看出在这段时间内，收入与房价之间的变化是同步的。

　　数据显示，从2000年到2007年，北京、上海、广州三大一线城市的人均可支配收入出现大幅增长，其中北京、上海的收入已经翻番，分别由2000年的10349.7元和11718元，增长到2007年的21989元和23623元，增幅分别为112.5%和101.6%，虽然广州增幅较小，但也达到了60.9%(年度具体人均可支配收入数据可见表1)。

　　表 1北京、上海、广州人均可支配收入表(单位：元)

　　年份人均可支配收入

　　北京上海广州

　　2000 10349.7 11 718 13966.53

　　2001 11577.8 12 883 14694.00

　　2002 12463.9 13 250 13380.47

　　2003 13882.6 14 867 15002.59

　　2004 15637.8 16 683 16884.16

　　2005 17653 18 645 18287.24

　　2006 19978 20 668 19850.66

　　2007 21989 23623 22469

　　数据来源：北京、上海、广州统计局官方网站

　　而与之相一致的是，北京、上海、广州三地的房价在这八年时间内也出现了较大幅度的增长。根据中国指数研究院历年来跟踪监测的数据显示，从2000年12月份以来，北京、上海、广州三大城市的住宅指数分别上涨了1285点、1226点和599点，涨幅分别为128.5%、144.4%和55.6%。对比八年来人均可支配收入总的增幅，可以发现两者基本相当，由此发现，在某个时间段内，房价总体增幅与人均可支配收入的增幅基本相同。

　　通过对比图3、图4和图5，可以进一步发现房价的上涨幅度与收入的涨幅之间的关联性，收入增幅较大，房价的涨幅在随后一段时间内也会相应变大。图4显示，在2005年宏观调控之前，上海的人均可支配收入保持较高幅度的增长，如2002年、2003年、2004年增长幅度都超过了11%，而这几年恰好是上海房价处于快速上涨的阶段。相比较而言，广州人均可支配收入增幅不如上海(具体可见表2)，这反映到房价上面，表现为在2005年前的涨幅明显小于上海。此外，北京的情形也与此相似，从2003年开始，北京的人均可支配收入超过11%，2004年、2005年、2006年分别达到12.6%，超过上海、广州两地，于是从2005年开始，北京的房价出现快速上涨。

　　表2：北京、上海、广州人均可支配收入增幅表(%)

　　年份北京上海广州

　　2000 12.7 7.2 16.2

　　2001 11.7 9.9 5.2

　　2002 7.7 11.5 4.9

　　2003 11.4 12.2 12.1

　　2004 12.6 12.2 12.5

　　2005 12.9 11.8 8.3

　　2006 13.2 10.8 8.5

　　2007 10.1 14.3 13.1

　　而通过进一步分析发现，房价与收入之间有着较为密切的联系。如通过图3和图5不难发现，房价的上涨其实需要收入持续增长来作为物质基础。如通过对北京的收入房价增长幅度进行分析发现，在2006年以前，北京的人均可支配收入年增长幅度除了2002年仅为7.7%外，其他年份均保持着11.4%～12.9%的高位，经过六年时间的酝酿，房价涨幅终于在2006年一举“破茧而出”，涨幅达到22.9%，并在2007年乘势摸高至48.4%(具体可见表3)。而广州的情形大致与北京相似，在2005年以前，房价增幅一直在低位徘徊，在2000年至2003年的四年时间内甚至是负增长，而这恰恰是蓄积能量的时期。2005年房价上涨动力显现，超过收入增幅。

　　表3北京、上海、广州住宅指数增幅表(%)

　　北京上海广州

　　2000.12-0.4 1.2-7.1

　　2001.12-0.7 1.8-7.7

　　2002.12 2.5 17.3-5

　　2003.12 9.6 27.1-0.2

　　2004.12 8.9 20 2.9

　　2005.12 3.1 2.1 11.8

　　2006.12 22.9 10.8 22.1

　　2007.12 48.4 18.6 26.6

　　当然，房价的增幅不会永远高于收入的增幅，尤其是在当前“政策市”特征非常明显的时期，更是不可能。就上海的情形来说，房地产市场启动较早，房价从2000年开始启动，一路上涨，开始时温和上涨，指数年增幅不超过2%，但到了2002年便突然发力超过收入的增幅，直到2005年底才回落。不要忘记了，从2005年3月份开始，国家对房地产市场进行宏观调控，此前房价一直保持高位运行的上海首当其冲，涨幅顺势而落。

　　由此可以得出这样的结论，当房地产市场处于低迷状态，而且维持一段时日，而与此同时，人均可支配收入却一直保持较为稳定的增长幅度，那么这样的状态维持一段时间之后(就北京、广州的情形来看，这个时间段大约为3到4年)，房价会重新发力，开始出现较大幅度的增长。但其涨幅会受到来自政府调控手段的制约，如果涨幅过大，会在调控政策的作用下回落，进入盘整期。

　　不过通过近期的数据发现，楼市即使暂时处于盘整期，同时其价格涨幅大大缩水，但并不会出现价格大幅缩水的情形。通过图5发现，即使在宏观调控对上海影响最大的2005年，当年房价仍然有2.1%的增幅，而没有出现负所谓的房价“跳水”。

　　因为中国的房地产市场发展过程不长，因此无法从历史数据中总结出更多的规律。不过结合当前的市场行情，我们可以初步认定，房价涨幅围绕收入涨幅做周期性的变化。在市场发展初级阶段，需求逐渐转旺，当房价涨幅较低时，会在某个时间段快速上涨，而在调控政策以及市场自身的作用下，这种状况不会维持很久，便又回落，回落的幅度和速度取决于政策的干预力度，如果政策力度很大，回落速度会很快，幅度也会较大。但是盘整期并不会持续很长时间，市场回暖之后马上回升。而当市场成熟之后，市场趋于平静，房价增幅的波动范围不会像现今这般剧烈。

　　租赁价格同处上升通道

　　北京“地产大腕”潘石屹曾在2005年表示，北京住宅租金一直在上涨，不少物业的租金回报率可达10%左右，未来几年北京的房价肯定要涨，他的话得到了市场回应，从2005年开始，北京的房价大幅攀升。

　　北京“地产名嘴”任志强曾对租金与房价之间的关系做过论述，他指出，在成熟的房地产市场中，当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果由于房价的上升使租金回报率过渡下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。

　　就目前北京、上海、广州的市场，中国房地产指数研究院(华东)副院长陈晟指出，租金与房价二者互动关系主要体现为：住宅市场的逐步活跃和住宅价格的逐步走高，会带动区域内的租金水平的提高，租赁市场同时也对住宅价格起到了同方向的推动作用。

　　专家表示，房价的上涨，会带动租赁市场的发展，使很多投资需求进入租赁市场，以获取较高的租金投资回报，同时享受手中房产的溢价部分。从图6中可以看出租赁市场在住宅市场的带动下逐步走高。

　　租金的上涨，对房价又有一定的推动作用。以上海为例来具体说明，在2006年上海仍然处于观望期，买卖交易较为平淡，房价平稳。但其时住宅租赁市场供需数量增长明显，由于世博效应和老、城改造、旧城拆迁所带来的新的租赁需求，再加上与日俱增的外地来沪求学、务工经商人群，市场中的有效需求不断增加，使得租金水平有所上升。综观当年住宅租赁市场，整体租赁价格指数稳中有升，平均租金水平小幅上涨。租金上涨所形成的推动效果在2007年得到显现。在2007年，上海住宅指数涨了325点，涨幅达到18.6%。

　　专家分析认为，北京、上海、广州、深圳四个城市均是经济发达、人口稠密、外来人口庞大的地区，对租赁需求很大，因此这会成为楼市一股重要的支撑力量。只要未来中国的经济向前发展的总体趋势不会改变，租金水平仍然会进一步走高。而这会对房价持续形成良性刺激作用。

　　2020年房价将再翻番

　　房价还会上涨，那么到2020年会涨到多高呢？在前文中已经提到，由于人均可支配收入的增幅与房价的增幅大致相当，因此在此可以根据两者的关系来进行模拟计算。已知条件有2007年的人均可支配收入、未来人均可支配收入的增幅和当前的均价，推测到2020年房价应该不难。

　　我们以上海为例来进行模拟计算。根据上海统计局公布的数据显示，2007年的上海人均可支配收入为23623元。同时根据上海佑威房地产研究中心统计显示，截止到去年12月底，上海新房成交均价为10293元/平方米。

　　在党的十六大报告中提出的全面建设小康社会，国的国内生产总值到2020年力争比2000年翻两番。按照这个目标，每年的国民生产总值增幅要保证在7.5%左右。而专家表示，根据以往的经验，人均可支配收入的增幅会与国民生产总值的增幅非常接近，很多时候前者要高于后者，以上海最近三年的增幅为例，人均可支配收入在2005年、2006年、2007年的增幅分别为12.2%、11.8%和14.3%，国民生产总值的增幅分别为9.9%、12%和13.3%。因此也可以预计未来的13年间，人均可支配收入的增长幅度保持在7.5%左右的水平，才符合让老百姓分享改革开放的成果这一民生政策。

　　有了2007年人均可支配收入、未来人均可支配收入增幅以及去年年底的均价这三个数据，计算可由此展开。通过计算得知，从2007年开始到2020年止，上海的人均可支配收入将由23623元增长到60485元，增幅达156%.

toto12 发表于 2008-3-5 13:09:44 阅读全文 | 回复(0) | 引用通告 | 编辑